פינוי מושכר: איך מגישים תביעה נגד דייר?

מאת: עו"ד אלדד אמת

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

החוק מאפשר למשכירי דירות שנתקלים בדיירים שלא משלמים את דמי שכירות או מסרבים לפנות את הנכס, להגיש נגדם תביעה בסדר דין מהיר לפינוי המושכר.

רבים מתושבי מדינתנו רוכשים דירות נוספות להשקעה במקום שכספם "יישב" ללא מעש, וזאת בין היתר בשל הריבית הנמוכה שמציעים הבנקים על פיקדונות. ישנם כאלו אף שמשקיעים את כספם כתוספת לתשלום דמי הפנסיה החודשיים הנמוכים שלהם הם זכאים.

רבים מאלו אף מתחייבים בהוצאות נוספות לצורך רכישת דירה נוספת או אפילו את דירתם היחידה המיועדות להשכרה באמצעות הלוואות או משכנתא, היות שאין בידיהם את ההון העצמי הנדרש לכך.

מרבית האוכלוסייה רואה בהשקעת נדל"ן כעסקה בטוחה ואף מניבה תשואות גבוהות, כל האמור אמנם נכון אך עד אשר נתקלים בבעיית הדייר שמסרב לשלם את דמי השכירות.

נוסף על כך, לבד מהנזק שנגרם למשכיר בגין אי תשלום דמי השכירות, רבים הם המקרים, רבים מדי, שבהם נאלץ המשכיר לשאת גם בתשלומים השונים לאחזקת הנכס, כדוגמת ארנונה, מים, חשמל, ועוד, וזאת אף שבהתאם לתנאי החוזה על השוכר לשאת בעלות תשלומים אלו.

לא אחת פונים למשרדנו משכירים אשר הגיעו לשוקת שבורה, כך ממש, וזאת לאחר שנדחו פעם אחר פעם על ידי השוכרים תחת אמתלות כאלו ואחרות, תוך צפייה דרוכה חודש בחודשו לקבלת תשלומים, שכמה צפוי ברוב המקרים אינם מגיעים…

מה עושים עם דייר אשר שוכר את הנכס, מחזיק ועושה שימוש בו, אך כל זאת מבלי לשלם ולו אגורה שחוקה אחת כדמי שכירות או דמי אחזקה?

החוק בישראל קובע סעדים מיוחדים לבעלי הדירות אשר נתקלים בדייר סרבן תשלום או פינוי, והכול במסגרת הוראות פרק ט"ז "תביעה לפינוי מושכר" לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

הליך הפינוי הוא מורכב וכולל צעדים משמעותיים שיש לבצע, ולפיכך יש חשיבות לפעול לפי הכללים בקבועים בחוק, תוך הקפדה על מסגרת זמנים מדויקת. להבדיל מתביעות אחרות, בכל יום שבו בעל הנכס לא מקבל בחזרה את המושכר, נגרמים לו נזקים בלתי הפיכים והוא לא מקבל דמי שכירות והוצאות שוטפות. לכן, יש להקפיד לבחור עו"ד הבקיא במסגרת הזמנים וההליכים שנקבעו בחוק ולפעול בהוראתם בדבקות.

הגשת תביעה

כל בעל דירה שהחוזה איתו הופר, לרבות חוזה בעל פה, יכול לתבוע את השוכר בבית משפט השלום במחוז שבו נמצא הנכס בתביעה לפינוי המושכר. לצורך הקטנת הנזקים שממשיכים להיווצר למשכיר כל אותה העת, מומלץ להקדים ולפתוח בהליכי פינוי מוקדם ככל האפשר.

מומלץ להיעזר בעו"ד הבקיא בתחום, אשר יכין בעבורכם כתב תביעה המפרט את אודות השתלשלות הפרת החוזה, וכמו כן יצרף אסמכתאות התומכות בכתב התביעה, למשל חוזה השכירות, נסח הטאבו או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל להוכחת הבעלות / חכירה על הנכס, התראות שנשלחו לשוכר טרם נקיטת הליכים משפטיים, וכן תצהיר מפורט אשר תומך בעובדות כתב התביעה. סכום אגרת פתיחת התיק לבית המשפט עומד כיום על סך של 648 שקלים.

חשוב לציין כי בית המשפט רשאי בכל עת להורות כי תובענה לפינוי מושכר תועבר למסלול דיון רגיל, אם היא אינה מתאימה לדיון בסדר דין מהיר. לאור העובדה ששם המשחק הוא "הזמן", יש לפנות לעו"ד הבקיא בתחום כדי שיסייע לכם לצמצם עד כמה שניתן את האפשרות שתביעה זו תועבר לסדר דין רגיל, שם סד הזמנים שונה לגמרי ו"הזמן" לא משחק לטובתכם.

הגשת כתב הגנה

על השוכר, הנתבע, להמציא לבית המשפט ולבעלי הדין בתיק את כתב הגנתו בתוך חודש, 30 ימים, מיום שהומצא לידיו כתב התביעה. נוסף על כך, באופן דומה לכתב התביעה, לכתב ההגנה יש לצרף אסמכתאות התומכות בכתב ההגנה, לרבות תצהירי עדות ראשית של העדים בתיק וחוות דעת מומחה, אם ישנן.

קביעת מועד לדיון בבית המשפט

בית המשפט יקבע מועד לדיון בתובענה שלא יהיה מאוחר מ- 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון.

הדיון בתובענה לפינוי מושכר יסתיים בתוך יום אחד. עם זאת, במקרים הנדרשים לכך, בית המשפט רשאי לקבוע ימי דיונים נוספים, אולם התנאי לכך הוא שדיון ההמשך לא יידחה מעבר ל- 14 ימים מיום הדיון האחרון, אלא באישור נשיא בית המשפט או סגנו.

שימו לב כי במקרה זה, מועד הדיון אינו נתון לזמינות יומנו של בית המשפט הדן בתובענה, שכן במקרים "רגילים" עקב עומס רב מועד הדיון יכול להיקבע זמן רב מיום הגשת התובענה. הוראות אלו נקבעו לשם מתן מזור מיידי למשכיר שנפגע וממשיך להיפגע כל עוד לא ניתנה החלטה בתיק, ולחדול לאלתר את המצב שבו השוכר "נהנה מן ההפקר" וממשיך להחזיק בנכס שלא כדין.

פסק דין בהיעדר הגנה

פעמים רבות, בוחרים שוכרים שלא להגיש כלל כתב הגנה מטעמם, וזאת בין היתר היות שלא עומדת להם כל טענת הגנה (מדגיש אך את החשיבות שבניסוח כתב התביעה). במקרים כדוגמת אלו, בחלוף סד הזמנים שהוקצב להגשת כתב הגנה, אפשר להגיש "בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה" לבית המשפט הדן בתיק, בצירוף "פסיקתא" ואישור מסירת כתב התביעה לידי הנתבע, המוכיח את המועד שבו קיבל הנתבע את כתב התביעה לידיו.

חשוב לזכור כי במסגרת תביעה לפינוי מושכר ניתן לבקש רק את סעד הפינוי והוצאות משפט. ככל שנגרמו נזקים בגין אי תשלום דמי השכירות או דמי אחזקה או נזקים נוספים, יש לפנות בהליך נוסף ונפרד לבית המשפט המוסמך בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט לפיצול ההליכים.

את פסק הדין יש להמציא בהמצאה אישית לנתבע, וזאת אם פסק הדין ניתן בלא נוכחותו. עניין זה חשוב בהמשך לצורך פתיחת הליך הוצאה לפועל, ככל שיידרש הדבר.

פעמים רבות מכבדים השוכרים את פסק דינו של בית המשפט ומפנים את הנכס לאלתר. עם זאת, קיימים מקרים לא מעטים שבהם חרף פסק הדין בוחרים השוכרים שלא לפנות את המושכר. או אז יש לפעול לצורך הוצאת פסק הדין לפועל. כיצד עושים זאת? הנכם מוזמנים לעיין במאמר פרי משרדינו בעניין.

השאר תגובה

אודות כותב המאמר

עו"ד אלדד אמת הנו בעל תואר ראשון L.L.B במשפטים בהצטיינות, ומוסמך מטעם משרד המשפטים לעריכת ייפוי כוח מתמשך. כמו-כן, עוה"ד אמת משתתף באופן תדיר בהשתלמויות מקצועיות מטעם לשכת עורכי הדין ומעביר הרצאות בתחומי המשפט האזרחי..

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

הצטרפו לקבלת ניוזלטר:

אתר זה נבנה בעזרת איךלבנותאתר

דילוג לתוכן